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马光远:实际的使用面积应该是低于40.8平米

建筑房产  2017-7-11 13:53:09  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

建筑面积

  今天继续谈谈房地产的数据问题,数据的不透明是导致中国房地产乱象的主要根源之一。

  国家统计局最近发布的文章显示: 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%,年均增长分别为2.7%和5.4%。

  对于人均住房建筑面积40.8平米这个数字,很多人吐槽被“平均”了。按照这个数据,一个三口之家,平均居住面积应该超过了120平米,很多人觉得自己拖了后退。

  令我比较意外地是,国家统计局对大家的吐槽很快做出了回应。大多情况下,外界对数据的吐槽,国家统计局一般不会回应。能够迅速回应社会的关切,这的确是值得点赞的进步。

  根据国家统计局信息景气中心副主任潘建成的说法,“当一组数据的差距特别大,尤其是特别高的那部分数据比较多的时候,中位数和平均数的差距就会拉大,但不是‘被平均’这个概念,中位数和平均数是两个不同的代表平均水平的数据,只不过说,你要如何去理解。目前发布的40.8平方米的平均数是那种算术的平均数,而人们一般感觉上更能接受的是中位数。”因此,潘建成强调,这个数字“不存在是被平均的问题,对此,要理性去分析”。潘建成在回应中还谈到了中位数和平均数各自的价值,以及40.8平米这个数据是如何取得的。

  其实,除了我不同意潘建成先生在回应中否认40.8平米这个数据存在“被平均”的说法外,潘建成先生这次关于住房数据的回应,还是有很多价值的。40.8平米本来就是城乡住房面积的平均数,就是被平均了,否认“被平均”纯属此地无银。

  但潘建成先生的回应有三点值得关注:

  第一,他承认这个数据只能反应城乡居民总的居住情况,并不能更好的反应民生的改善程度,如果要体现民生的改善程度,最好用中位数,中位数反应的是真正的不受两头影响的“大数据”;

  第二,40.8平米是这个数据是抽样数据,样本数有16万户,而且是城乡居民一起的平均,城镇居民的居住建筑面积是36.6平,而农村是45.8平;

  第三,由于城市和区域的差异,不同的人对这个数据的感受是不一样的,大城市的人均居住面积要小一点,而三四线,包括县城的居住面积要大一点。

  当然,外界的吐槽再次反应了房价统计数据上存在的问题。人均居住建筑面积40.8平米这个数据,最起码有这么几个问题:

  第一,这是一个抽样数据,其实我们更期待,笔者也一直在呼吁,国家统计局和住建部开展一次全国住房情况的普查,调查清楚中国住房存量的基本面,每个城市究竟有多少房子,这是我们正确认识中国房地产的前提,也是房地产政策能够科学的前提;

  第二,这是一个简单的算数平均数,而不是一个更能科学反应居民居住面积状况的中位数。潘建成先生既然承认“中位数”更好,但16万户抽样的中位数,他在回应的时候也没有公开。为什么没有公开?其实他的回应里有答案,“这数字把16万从高到低一直排下来,那么排到最中间的,第8万个人,这个人的居住面积是多少?这个就是中位数,当人们的居住面积差异很大的时候,这个中位数一般会低于平均数,甚至会远低于平均数”,为什么不公开中位数,因为抽样的实际中位数要比平均数低很多,而且,住房面积差异很大,有些人拥有很多房子,而有些人没房子,这其实再次印证了“被平均”是事实;

  第三,这是一个“城乡”平均数,城市的,农村的,综合在一起,其实这种综合一是没意义,而是容易误导。把农村住房和城市住房搞一起平均,毫无价值。按照这个平均法,随着城镇化推进,大量的农村人口进入城市,这个平均数未来甚至可能下降。因为农村的居住建筑面积远高于城市。

  特别是,大家一定要弄清楚,这是一个“建筑面积”,而不是真正的使用面积。建筑面积中含有公摊数,需要除去公摊折合成使用面积。也就是说,如果按照使用面积,这个数据还要打折。也就是说,实际的使用面积应该是低于40.8平米这个数据的。

  问题恰好在这里。和大多数人的看法不同,我不认为这个数据被高估,我的观点是,不管统计局用任何数据,这个数据都可能被低估了。为什么:

  第一,大量的小产权房不可能被统计在内,小产权房在合法化之前,是不会被纳入总体数据的。全国的小产权房有多少?各种差距很多的数据,但我比较认可的数据是60到70亿平;

  第二,一些特殊的房子也没有被统计在内。最特殊的,可以忽略不计,但军队这么多年盖的住宅,以及一些中央部委等部门的住宅,尽管居住者大多没有产权,但仍然属于现有的住宅,这部分的数据究竟有多少,暂时还难以评估,但数字应该不会小。

  也就是说,按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积,2016年全国城镇人口是7.9289亿,那么,城镇住房建筑总量超过了290亿平,如果再加上60到70亿平的小产权房,以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产,中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平,按照400亿平,城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平,而不是36.6%,如果按照80%的比率折成使用面积,全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。

  40平米是什么概念?根据我在徐滇庆先生著作中查到的数据,2009年,美国人均居住面积是67平,英国是35.4平,法国35.2平,德国39.4平,意大利43平,荷兰40.8平,日本36.9平。

  也就是说,中国人均居住面积除了低于美国,其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论,在人均居住面积超过35平后,房地产将迎来转折点,高速增长和房价高涨的阶段结束,房地产进入平稳发展期。

  因此,中国房地产数据不仅仅存在“不平均”的问题,还存在总量被低估的问题,以及人均居住面积实际上已经达到了相当高的程度的水平。但是,由于缺乏普查的全面的数据,导致目前整个房地产的数据仍然存在很大的残缺,简单的平均一方面掩盖了居住分配严重不均的情况,也误导了中国房地产政策的取向。

  中国房地产其实早已经进入到了下半场,住房已经告别了绝对短缺的阶段,下半场最关注的已经不是总量问题,而是结构问题,而是居住的公平问题。不能把姚明和潘长江放到一起平均,我们更反对马云混到人民群众中来搞平均,提高我们的“幸福感”。

  很遗憾地是,由于我们房地产数据的质量问题,这些比平均数更重要的议题,在今天官方的数据中是不可能解读不出来的。

 

 

责任编辑:S719

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