房企融资难回款慢高压下 资金压力将持续增大

　　房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年，加之上半年销售额增速放缓，融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来，熬不住的中型房企开始着急在海外找钱。然而，随着美元加息的落地，海外发债的成本也不再便宜。

　　据中原地产研究中心向记者提供的统计数据显示，2017年至今，房企海外融资达148.75亿美元，与2016年上半年的75.6亿美元相比，同比上涨97%，同时超过了2016年全年144亿美元的海外融资额。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，整体看，房企融资难度明显加大，鉴于2016年以低成本的公司债替换了部分高成本资金，开发商资金链依然宽裕，但在政策性融资难，回款慢的高压下，房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下，即使美元加息，房企依然会被迫需要加大海外融资的数额。

　　海外融资猛增

　　事实上，据记者观察，自2015年下半年以来，公司债发行相对放松，上市房企蜂拥而至，大规模加码公司债替换之前融到的海外高息债。减少外币债比例，优化债务结构，是2016年多数上市房企财务总监最重要的工作之一。

　　以SOHO中国为例，SOHO中国财务总裁唐正茂在今年3月份曾向等记者透露，面对人民币不断贬值的趋势，公司在2016年上半年提前偿还了价值14亿美元本金的境外贷款，使得公司目前外债只占到所有债务的7%。而为了避免汇兑损失，SOHO中国去年更是一口气还掉了100多亿元债务。

　　重要的是，自2016年11月份以来，相关部门收紧了房企境内公司债的融资渠道，甚至一度出现连续三个月未放行一笔房企发行公司债的申请。进入2017年1月份之后，房企公司债渠道更加收紧，几乎已经切断了这个房企2015年下半年以来的主要融资方式之一。

　　更大的压力是，据张大伟透露，在最近超过半年的调控周期内，全国已经有55个城市出台了超过160多次的调控政策，大面积的调控开始逐渐影响房企的销售额，回款周期正在减慢。

　　双重压力之下，今年上半年，房企海外融资剧增，同比上涨近1倍。值得一提的是，今年一季度，房企海外发债尚未集中出现，但5月份以来，房企海外发债动作猛增，不少企业甚至发行了永续债。

　　据同策咨询研究部统计数据显示，整体上，5月份，40家典型房企海外融资总额折合人民币114.81亿元，相比4月份的6.52亿元巨幅增加。

　　同策咨询研究部研究员李想认为，在境内发行公司债渠道依然受阻、海外美元进入加息通道的情况下，房企仍旧不得不纷纷寻找海外融资（海外发债和海外银行贷款）。

　　融资成本上升

　　然而，海外发债之路并不轻松。美元加息已经落地，而且仍存连续加息的可能性。

　　不过，花旗香港环球财富策划部主管张敏华近期曾向等记者表示，“估计明年美国还是会加三次息，但加到2019年，其实美国的利率还是在3%－3.5%的水平”。

　　但即使是这轮加息，房企海外融资成本就已被推高。

　　据同策咨询研究部统计的数据显示，5月份，在40家典型房企中，融资成本最低的一笔是绿地控股通过境外全资子公司完成发行的3.2亿美元2018年5月份到期的中期票据，年利率仅为3.85%，远低于同期银行贷款基准利率的4.35%。

　　可以说，该笔融资的资金成本基本相当于去年发行公司债的成本。但对于大型房企来说，完成这样的融资优势尚存，但中小型房企的日子却并不好过。

　　李想表示，5月份，40家典型房企所有已披露的融资成本绝大多数都高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元，3年期，成本6.8%；龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据，年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。

　　李想进一步称，包括金融机构借款、超短期融资券、永续债、债权转让、融资租赁融资、乃至通过引入私募股权投资基金的股权融资等方式的抬头都意味着融资成本的上升，海外融资成本也有上浮。

　　李想进一步称，除了在其他债权融资方式上谋求创新，近期，房企也乐于通过基金公司出让项目权益进行股权融资，这其中不乏恒大、万科、保利等龙头房企的身影。通过私募基金对项目公司股权融资，优势体现在拓宽了资金来源，撬动更多外部资金，分散风险，也可以稳定负债。然而，出让股权（有可能是明股实债）等于出让部分未来收益，且私募基金的融资成本相对来说更高。

　　总的来说，2017年以来，在已披露的数据中，利率上浮的现象明显。2016年房企发行了大量低成本的公司债，平均年利率4%左右。但2017年随着公司债等融资渠道的收紧，平均融资成本已经高于5%。

　　张大伟也向记者表示，美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。

　　另有业内分析师预计，境内融资收紧、销售回款减少、海外融资成本走高等多重资金压力下，若2018年市场继续低迷，境内政策性融资依旧受阻，将有部分房企会面临资金链断裂的风险，尤其那些已率先受前期融资收紧影响，信托融资比例逐步加大的中小房企，因其开发项目较少，销售回款普遍偏低，其资金链断裂风险更大。