广州二手成交放缓议价空间3% 业主转售为租租金略降

　　5月份至6月份上半月，受新政的影响，广州二手市场依然处于盘整的通道内。5月，经链家促成的二手住宅买卖业务量环比缩减一成，住宅租赁业务量环比增加11%。6月1日-14日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%，全市二手住宅成交均价为26886元/平方米，比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%，有进一步扩大的迹象。

　　同时，阳光家缘数据显示， 5月广州市（不含南沙、从化）中介网签8244宗，环比4月下降11.94%，同比2016年5月下降1.34%。经中原促成成交的单位均价为30432元/平方米，套均总价为259万元。

　　业内专家分析，二手房价不会立即出现调头向下，估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月，在成交量尚未有起色的前提下，才会有“向下”的冲动。
　　　　
　　部分二手房价格稍有松动 楼梯楼性价比高受青睐

　　据广州链家的成交数据反馈，2017年5月买家采取一次性付款的购房比例为21.0%，比4月提高3.9个百分点。与此同时，买家成功压价幅度为3.0%，是自2016年6月以来的最大幅度，显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。目前市场的成交难点在于准客户压价幅度大（至少10%），而业主让步空间小（一般3%以内），双方坚持的底线无法在短期内贴近，导致成交周期延长。从广州市阳光家缘网的二手房网签数据可以看到，2017年5月1日-31日全市11区经过中介促成的二手房网签约量是8947宗，比4月1日-30日的10206宗减少12.3%。

　　同时，随着中心区房价的高企，电梯楼房价提升相对较快，而楼梯楼房价提升速度相对较慢，促使不少客户转而购买中心区的楼梯房，以及楼龄相对较大的房子。据广州中原研究发展部监测，317、330新政后，这一现象更为明显，楼龄在15年及以上的房源成交占比提升明显，尤其是15-20年楼龄的房源，因按揭贷款不受影响，成交占比提升更为明显，占比由3月的33%提升至5月的39%。

　　电梯楼房价高企、而楼梯楼房价相对低洼。5月，中原电梯楼成交均价为37216元/平方米，而楼梯楼成交均价为23774元/平方米，因此楼梯楼越来越受买家青睐，成交占比逐渐提升，由2017年1月的31%提升至5月的51%，目前楼梯楼的成交占比已超过电梯楼。

　　出租回报率下降 租客趋向年轻化

　　记者从安居客、58同城等网站上也看到，近期个人方放租的盘源也有所增多。广州链家方面也表示，在买卖交易活跃度有所下降的情况下，大部分持有闲置房产的买家亦将其放到租赁市场出租，但小业主（特别是投资客）对租金带来的回报并不看重。广州链家研究院把2017年1-5月经该公司促成的住宅租售成交个案进行筛选，抽取买卖成交量前20位的楼盘进行分析，综合其平均租金、租客年龄等信息，并将其得出的出租回报率与2016年同期作对比（详见右表）：

　　不难看到，这20个买卖成交活跃楼盘，其出租回报率在今年前五个月均全线下跌，比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换句话说，2017年通过买房出租所带来的租金收益是缩减了。

　　广州链家研究院院长周峰分析，出租回报率的下降，既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度，同时也隐含了一个市场现象，即租客群体的变化。2017年前五个月，广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁，比2016年同期下降0.2岁。而在表格中买卖成交量前20位的楼盘当中，租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化，势必带来租客可承受租金水平的相应变化，在“收入决定支出”的前提下，这批租客即使认可大型楼盘的居住环境，但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象，故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。

 

 

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