房企融资渠道受阻 资产证券化提速

　　近期，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》（简称《检查要点》），其中将违规开展房地产信托业务列入检查要点。中国证券报记者了解到，除了房地产信托，房地产开发贷、公司债甚至是表外融资的地产基金和资管计划等房企“输血”管道均受限制。有分析人士指出，不断从严的房地产调控政策下，房地产资金链正全线收紧，房企要在优胜劣汰中“胜出”，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括资产证券化在内的新型融资渠道。

　　资金链全线收紧

　　根据《检查要点》，是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务；“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款等，都将是监管部门的排查重点。

　　针对以往银行业金融机构借助一些通道向房企“输血”的违规行为，也成为近期银监会排查重点，比如信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产；是否通过同业业务和理财业务或拆分为小额贷款等方式，向房地产行业提供融资等。

　　实际上，近几年来，金融监管部门对于房地产开发贷也一直维持“高压”态势。多位银行业人士对中国证券报记者表示，房地产开发贷近年来一直是“名单制管理”，部分银行甚至直接将权限收归总行。

　　一家股份制银行华中地区分行负责人告诉记者，该行去年下半年以来没有发放过一笔房地产开发贷，以往通过发行银行理财产品、资管计划等给房企融资的渠道也受阻。

　　华融信托研究员袁吉伟表示，从房地产开发资金来源结构看，以预收款、按揭贷款等需求端的资金供给平均占比约为44.7%，这部分资金与房地产销售紧密相关，由于这部分资金来源占比较大，历次房地产调控对购房需求的抑制，对这部分资金来源影响非常突出。自筹资金占比平均为38.8%，国内贷款占比约为16.1%，利用外资占比约为0.5%。可以看出，销售端实现的资金回笼以及自筹资金对于房地产开发影响较大。

　　广发证券分析人士认为，房企的存量债务兑付风险需要警惕：一方面，房企资金端在销售逐步下行以及融资环境持续收紧的背景下将继续承压。另一方面，债务端统计显示，过去两年房企存量债务的期限在2-3年，未来几年将迎来集中兑付期。

　　资产证券化料成新选择

　　数据显示，从2016年房地产开发资金来源来看，定金及预收款、个人按揭贷款、自有资金、银行贷款、债券、信托资金及私募资管计划在整体资金来源中占比较高，分别为29.1%、16.9%、14.2%、12.6%、7.8%、4.6%、4.2%。

　　宏观调控政策及金融信贷的收紧，对于房企资金链的影响不言而喻。尽管融资渠道受阻，但是房地产销售、投资、拿地、新开工仍超预期，投资和融资需求韧性强劲。

　　券商分析人士认为，除了提升自身的回款能力，房企应积极探索如何获得更高融资权限、创新融资渠道。虽然资产证券化目前在国内才刚刚起步，但其有望成为房企和资产持有人的主要融资选择之一。

　　中国证券报记者发现，进入2017年，各家房企在资产证券化方面不断提速。金融街、世茂集团等均有动作，6月7日，泰禾集团发布公告称计划发行泰禾物业（一期）委贷资产支持专项计划资产支持证券。

　　在仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义升看来，“鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。”

　　中国基金业协会会长洪磊表示，应鼓励具有持续稳定现金流的优质公共基础设施和服务项目，实现资产证券化并上市交易，再通过公募REITs完成标的挑选和组合持有，让这些REITs成为养老金寻求稳健回报的可靠工具，既能满足养老资产的投资要求，同时也缩短了实体经济融资链条，切实降低实体部门的杠杆率。

 

 

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