万科恒大绿地等房企入股银行的乐与苦：收获有限

　　景象几年间便有了变化。

　　2009年开始，房地产企业入股银行势头颇猛，不少房企都选择与银行建立更为紧密的关系。据中国房地产报记者不完全统计，过去几年已经有包括万科、恒大、越秀、新湖中宝等在内的超过30家房企涉足银行业。

　　在这个过程中，它们所参股的银行在利润贡献方面已小有成绩，然而从绿地集团董事长张玉良此前表示要抛售手中所持有的两家银行的股份来看，“玩不起来”也限制着地产企业与入股银行间的关系。绿地集团此前相继入股了辽宁盘锦银行、锦州银行、上海农村商业银行等，但入股银行并没有达到张玉良预期的效果，主要包括效益与地产业务的协同效应。

　　这两年，地产商入股城商行举动似乎陷于沉寂，除了政策上的收紧外，绿地遇到的问题也横亘在其他企业面前。

　　实际上，从地产企业入股银行的现实情况来看，它们目前收获有限，房企想要坐拥银行的资本、利润、协同业务需求还有很长的路要走。

　　地产、银行相伴相生

　　借势转型、为投资收益而动、为房地产产业链系统提供金融服务，尽管开发商们涉足银行的背后都打着不同的算盘，但可以确定的是，房企与银行“亲密无间”在2016年直接体现为龙头房企约“半壁负债”由银行支撑，银行渠道基于大房企的融资成本正在下降，占比上升。

　　万科2016年银行借款占比为58.6%，而2015年该公司银行渠道的借款占比为44.82%，在更早之前的2014年，万科银行借款占比仅为39.94%。保利地产2016年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮3.14%，折合成本约4.6%。金地集团2016年银行借款占比为47.2%，债务融资加权平均成本为4.52%。

　　虽然近年来屡有银行与房企翻脸的传言，但从龙头房企的财报数据来看，银行与房企的合作进行得仍是热火朝天。

　　上海某上市房企财务人士认为，目前的现状是，房企有长期避险需求，长期负债仍旧要依赖银行资金，而银行也乐于与国内大型房企“做朋友”。尽管现在房地产市场的预期在下滑，但却是银行回报最大、最稳定的选择，不过仅局限于把钱交给具有大型规模和优质品牌的房企。

　　随着房地产行业渐入调整期，房企的“身板”承受的压力更大了，“棉衣”反而在减少。“天寒衣更单”显然是目前众多房企的真实写照。

　　众多房企似乎在寻找银行这件“棉衣”，以达到御寒的目的。这个动作在2013年呈井喷之势。

　　2013年10月30日，万科正式确认以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。对此次入股的原因，彼时万科董事会秘书谭华杰给出的说法是，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。

　　恒大地产举牌华夏银行也印证了这一点。恒大虽然并未对举牌做出详细解释，但也明确表示，该公司与华夏银行的合作将加强两个行业的关系以及增强各合作方的房地产发展及银行业务。

　　在此前后相继有泛海、鲁能、绿地、华润置地、越秀集团、新华联、新湖中宝等进入银行业。

　　苏宁金融研究院研究员石大龙表示，通过与银行的股权联姻，某种程度上能反映出房企寄希望通过股权联姻获得成本较低的资金。不过从目前的监管来看，对于关联方授信、利率等都限制较多，房企通过股权联姻获得低成本资金的愿望或许要落空。

　　一家参股银行的房企高管称，短期是为了财务投资收益，中长期则是谋划战略转型。对于房企而言，需要的不是绝对金额多，而是相对于公司规模而言有较强的融资能力使得现金足够多。参股银行，并非就能直接通过银行贷款融资，而是可以通过银行的理财产品，借助信托、资管计划等桥梁进行融资，从而规避监管风险。

　　这或许只是房企联姻银行的一个现实缩影。

　　另一层面，随着楼市调控深入，房地产产业链的天平已经倾斜，在掌握资金资源的银行业面前，传统上被视为暴利的房地产商们正逐步沦为“弱势群体”。面对紧崩的资金链，开发商饮鸠止渴，成为高息差及火爆理财产品的主要买单者，而这正是支撑银行业暴利的主要根源。

　　利弊捆绑

　　与现实的资金需求相比，房企联姻银行还有着更多的战略考虑。

　　数据显示，2016年A股25家上市银行实现1.327万亿元的归属母公司净利润，几乎占据了2.75万亿A股上市公司净利润的半壁江山，不少中小银行净利润增速超过20%。房企入股银行业后，可以从巨大利润中分得一杯羹。

　　“以万科入股徽商银行为例，2013年万科参与了徽商银行H股公开发行。截至2016年中期，该笔投资已经获得了不错的账面回报，期末账面值增至35.41亿元，较初始投资金额增加了10.42亿元，浮盈接近42%。”石大龙分析称。

　　事实上，在“资本为王”的时代，房地产与银行的“暧昧不清”并非新鲜事。当地产商们加速进军银行业的同时，也可能出现“一荣皆荣、一损皆损”的局面。

　　根据国家统计局发布的2017年1~4月房地产投资指标显示，房地产开发投资仍在狂飙，累计开发投资增速连增3月。

　　具体来看：1~4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1~3月份提高0.2个百分点；房企土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速提高2.4个百分点；土地成交价款2104亿元，同比增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，从目前增速来看，连续2个月提高0.2个百分点，还比较均衡，说明大家觉得市场还可以，但比较谨慎。目前的投资增长并不意味着房企觉得市场非常好，要加大投资。

　　与投资增速形成鲜明对比的是，房企的负债和现金流的堪忧。

　　据Wind资讯统计，2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元。有近30家知名房企2016年资产负债率超过80%，而代表偿债能力的速动比率指标远低于1的安全值。

　　北京某券商分析师称，就2016年地产行业的财务数据来看，房地产整个行业面临的情况是短期风险缓解，中期风险积聚。现在国内很多房企的最大风险并非信用风险，也不是房价崩盘的风险，而是流动性风险。中期风险积聚的原因，就是整个行业都在用比较短期限的资金支持比较长线的投资。如此当越来越多房企成为商业银行的主要股东时，必然会导致银行过多的贷款投入到其关联股权的贷款上，进而使得银行存在贷款质量的风险。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，房企参股银行往往会与银行有私人的非公开的约定，房企可以获得更多的关联贷款，银行也需要把自己的资本充足率提高，这其实也是一种相互粉饰财务报表的活动。许多城商行由于面临资本金的压力，也乐于拉拢地产商入股，未来以提供贷款便利性作为回报，类似的合作模式必然会导致银行资产质量的下滑。

　　房企财务数据或许隐藏了房企热衷与银行紧密的部分答案，但一个显而易见的事实是，房企对于流动性的担忧与日俱增，而能否凭借银行的这层“关系”规避流动性风险还很难定论。

　　广东某房企营销副总坦言：“别说关联交易，就算现在正常的房地产开发贷，从银行流出来的都有限，当然除了已经签约过的授信银行。”

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，由于银监会出于稳健经营和防范风险的行业监管需要，禁止单一股东对一家银行的实际控制，所以即使房企成为某家银行的股东，也难以获得超出一般客户的资金支持。倒是一些银行增厚了参股房企的利润。

　　显然，联姻银行并不能保证房企短期内就能获取御寒棉衣，能否安全度过调控寒冬，取决于两个方面：首先是自身的“身体”够不够硬朗，也即公司的盈利能力、运营能力如何；其次是御寒的“衣服”够不够厚，也即公司的现金流能否支撑公司运转。

　　中国房地产报记者梳理公开资料发现，房地产圈从2009年燃起的这股金融火在2016年得以缓燃，地产巨头入股银行在这一年有渐弱趋势。2016年上半年仅有新华联和恒大两家房企通过二级市场直接收购银行的股份，低于前两年同期的水平。

　　经济学家宋清辉认为，地产巨头投资银行的市场现在已基本饱和，若入股也得不到控制权，入股意义并不大。

　　在当下调控的紧要关头，既不能过度纵容房企入股银行，也不能允许银行给房企提供超过风险容忍度的贷款，从这个角度看，房企想要坐拥银行的资本、利润、协同业务需求还有很长的路要走。

 

 

返回网站首页>>