详解高速扩张上市房企融资术：借道基金及信托产品

　　由于生产周期长，占用资金量大，房地产开发行业是典型的资金密集型行业。纵观整个行业，能够在短期获得跨越式发展的房企，无不是在资金端获得了足够支持，充足的“弹药”成为了他们“攻城掠地”的后备保障。

　　在A股上市的信达地产以及港股上市公司融创中国，均是近几年地产行业的黑马。迅速扩张的背后，是两家企业的融资“有道”，除销售收入、银行贷款支持外，公司曾借道信托、基金等，以获得大量资金支持。

　　案例

　　信达地产 10个月发债7次 去年负债558亿

　　“地王制造机”是外界给信达地产的称号。有媒体统计，在2015年7月份到2016年6月份，信达地产一年内在上海、杭州、广州、深圳、合肥等热点城市拿下了7个“地王”，总耗资达352亿元。

　　面对百亿元的拿地款额，解决资金来源成为房企必修的功课。东北证券(9.590, -0.03, -0.31%)研究所宏观组组长沈新凤对新京报记者表示，房地产销售收入是房企主要资金来源，此外，房地产开发贷款、债券融资、信托融资甚至股权融资等也是房地产企业平抑和周转资金的重要模式。

　　若依上述观点判断，信达地产的房地产销售收入，难以支撑其扩张需求。2015年信达地产销售收入为105亿元，2016年增至169.07亿元，2017年计划销售160亿元，合计达到434.07亿元。

　　对比之下，信达地产3年以来归于土地的投资金额却可能远超销售收入。据信达地产年报显示，2015年及2016年计划土地投资额分别为60亿元和80亿元。但据媒体此前不完全统计，信达地产2015年累计获得七宗土地，总价合计148.64亿元；2016年实际投资额达到215.15亿元。

　　若上述统计属实，结合信达地产披露的2017年145亿元土地投资计划，3年累计土地投资金额将达508.79亿元，超过销售收入74.72亿元。

　　Wind资讯数据显示，2015年信达地产开始大举发债，当年8月至次年5月，信达地产总计发行债券7次，融资120亿元。

　　举债扩张的模式直接反映在信达地产年报中。信达地产负债率由2013年的68.82%升至两年后的83.24%，总债务规模达到434.39亿元；2016年，信达地产总负债扩至558.07亿元，负债率达到85.7%，一年以来，仅财务费用达到7.14亿元，同比增长195%。

　　据克而瑞研究中心发布的一篇关于信达地产的报告称，除银行贷款、股权质押、增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道，包括通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。

　　信达资产为信达地产实际控制人，是国内首家负责处理金融机构不良资产的资产管理公司，实际出资人为财政部。依托信达资产，信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。

　　2015年12月及2016年1月，信达资产合并范围内的达泰基金通过金融机构向信达地产发放委托贷款，合计达49.3亿元。

　　此外，信达地产参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金，上述基金投资标的基本都是房地产业务，其中不少基金的优先级认购人都是中国信达。

　　今年3月30日，信达地产发布与控股股东信达资产的关联交易公告，称2016年信达地产与信达资产之间实际发生的债务重组、委托贷款、信托贷款、担保增信、资产收购和出售以及共同投资等事项合计大约10.3亿元，而2017年预计发生前述相关事项的可能金额为200亿元。

　　融创中国 一年16起并购耗资近600亿 净负债率121.5%

　　5月31日，融创中国刊发公告称，公司间接全资附属公司重庆（楼盘）融创将以21亿元的总代价收购华城富丽60%股权及相关债权，同时，重庆融创还将支付4.04亿元的付款责任承担连带担保责任。

　　半个多月前，融创刚刚宣布102.54亿元收购昆明星耀旗下天津星耀80%的股权。从过去的5大城市到如今的8大区域，融创在房地产业内享有“并购王”之称，其扩张最主要的方式就是并购。

　　融创在2016年年报中披露，2016年至今年3月，公司共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。16起并购中，除150亿元入股资金危机中的乐视，其余都与房地产业务有关，包括138亿元接盘联想控股地产全部业务，斥资超60亿元争夺金科股份控股权，26亿元入股链家等。

　　大举并购之下，融创业绩突飞猛涨。2009年，融创还是一家位于天津的区域性地产公司，当年销售金额仅60亿；7年后，融创于2016年实现销售金额1506亿元，成为房地产行业销售规模位列第七的全国性房产公司。今年，融创将向2100亿元销售目标进军。

　　连续大手笔的对外并购，融创的负债规模也在上升。2016年年报显示，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%；就在前一年，这一总负债额为960.89亿元，净负债率75.9%。从2015年到2016年年底，融创中国借贷总额增加了710.45亿，达到1128.44亿。

　　钱从哪来成为了融创势必要解决的问题，银行贷款、公司债成为了融资的主要途径。截至2016年底，在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款311.78亿元；2016年融创还成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS（资产证券化）。

　　除银行贷款和公司债外，信托产品也吸引了融创的目光。早在2001年，融创中国下属的重庆融创尚峰置业有限公司、北京融创基业地产有限公司，便尝试以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金。

　　今年5月，名为“融创深圳债权投资集合资金信托计划”的产品，先后发行规模为2亿元、7000万元的信托计划，资金用于受让融创深圳旗下公司的借款债权，以及惠州地产项目的后期开发建设。

　　今年2月份，安泉109号融创申城资产1号集合资金信托计划成立，发行规模10亿元，资金用于向上海融创发放信托贷款；1月，荣享22号（融创团泊湖）集合资金信托计划成立，发行规模同样为10亿元，资金投向为“其他”。另一款信托产品“融创盈润股权投资基金Ⅰ期集合信托计划”发行规模为12亿元，成立规模9.04亿元，投资项目优选融创中国王府壹号项目（天津）。

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