三四线城市房地产市场虽总体向好，但年初销售的热潮更多的是“散点开花”，因热度上升较快而导致被报道的城市只是其中一小部分，大部分三四线城市现阶段还难言走出高库存阴霾。
今年前两个月，在去库存政策的持续推进下，三四线城市房地产市场整体热度逐渐提升，部分城市商品房销售出现明显起色。有一些市场观点认为，三四线城市已呈现出“全面火爆”的销售局面，正带动去库存“接近尾声”。然而与之形成对比的是，1-2月份全国商品房待售面积重回7亿平方米以上，除了可能有部分项目在春节后建设进度加快的因素外，考虑到全国近300个三四线城市之间的情况差异和热点城市新一轮调控措施的出台，加上3月以来高频数据的变化，尚无法作出三四线楼市可否持续总体繁荣的准确判断。
笔者认为，三四线城市房地产市场虽总体向好，但年初销售的热潮更多的是“散点开花”，因热度上升较快而导致被报道的城市只是其中一小部分，大部分三四线城市现阶段还难言走出高库存阴霾。从数据可得且相对完善的33个代表性三四线城市的情况来看，其总体销售环比增速和同比增速离“火爆”尚有差距。若推及全国293个地级市中的其他三四线城市，仅凭目前的数据来看其成交情况可能更弱，因此，不宜夸大当前三四线楼市成交改善的现状。
图：三四线代表城市[1]商品房成交面积周度变化情况
现阶段，三四线城市的“主旋律”仍是去库存。在这一波去库存浪潮中，城市之间会表现出时间和程度上的差异，其中“有题材、有故事”的三四线城市更容易借去库存东风从低谷走出。这些“题材”包括：（1）区域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈内核心城市周边；（2）产业经济发展势头向好，地方政府产业政策初见成效；（3）拥有旅游、养老等特色资源禀赋；（4）在城市集群内功能定位明确，具有独特的角色分工等。
而区位不佳、禀赋不足、缺乏产业支撑的三四线城市则不如前者那般乐观。这些不能单靠自身经济规律完成去库存的城市，则需要借助“外力”，并且还要经历一个过程。这些“外力”以政策之力和外溢之力为主，辅以预期之力推波助澜。
政策托底之力：政策面的持续友好为三四线城市提供了宽松环境。针对高库存这一困扰三四线城市房地产市场的核心矛盾，中央及地方的去库存政策正持续发酵。今年棚改货币化安置的提升将成为三四线城市去库存的强动力，房贷资源的倾斜也将为支持其去库存提供弹药。近日有媒体报道央行下发《做好信贷政策工作的意见》，要求商业银行“合理控制房贷比重和增速”，并“做好房贷资源投放的区域分布”。今年银行可能自上而下调整按揭贷款配置，在控总量的同时适当向三四线城市倾斜。
需求外溢之力：一二线严控下的外溢效应将使三四线城市分享需求红利。控制核心城市房价弹性、约束市场投机行为是今年房地产调控的重点，一二线城市限购限贷政策的严控，对于将需求和资金挤向三四线城市是有利的。然而与刚需的定向流动（向周边扩散或向家乡回流）所不同的是，投资需求流动的方向更加发散，应注意由此可能引发的风险。若部分三四线区域投机倾向明显提升，也有招致进一步调控的可能，但目前的属地化政策多为“哪里不对点哪里”，对三四线城市只是采取定点打击，针对的仅为少数热点地区。
预期推升之力：预期的自我实现过程将助推三四线楼市持续升温。预期往往是“梦想变为现实”的有力推手。尽管前一拨三四线楼市的热浪只涌动在局部地区，但这些针对部分地区的报道已足以挑拨市场的神经，形成三四线整体向好趋势的预期，并助推需求和资金向三四线流动而得以自我实现。
这三股“外力”将对这些弱三四线城市销售改善和库存去化起到促进作用，但究竟提升成色如何，仍是因城而异。在短暂热潮释放之后，仍然可能有后劲乏力的隐忧。从高频数据看，3月前几周三四线代表性城市的整体销售同比增速出现负增长。同时，房地产行业受调控政策影响极大，政策取向又与宏观经济增长态势密不可分，导致这些三四线城市房地产市场走势与经济增长之间存在着一定的博弈关系。如果形势和政策进一步发展变化，三四线城市所享受的需求外溢红利有可能弱化甚至消失，不排除资金回流至一二线城市。因此，三四线城市楼市的长期健康发展，最终还应落脚在提升城市自身的核心竞争力上。
今年前两个月，在去库存政策的持续推进下，三四线城市房地产市场整体热度逐渐提升，部分城市商品房销售出现明显起色。有一些市场观点认为，三四线城市已呈现出“全面火爆”的销售局面，正带动去库存“接近尾声”。然而与之形成对比的是，1-2月份全国商品房待售面积重回7亿平方米以上，除了可能有部分项目在春节后建设进度加快的因素外，考虑到全国近300个三四线城市之间的情况差异和热点城市新一轮调控措施的出台，加上3月以来高频数据的变化，尚无法作出三四线楼市可否持续总体繁荣的准确判断。
笔者认为，三四线城市房地产市场虽总体向好，但年初销售的热潮更多的是“散点开花”，因热度上升较快而导致被报道的城市只是其中一小部分，大部分三四线城市现阶段还难言走出高库存阴霾。从数据可得且相对完善的33个代表性三四线城市的情况来看，其总体销售环比增速和同比增速离“火爆”尚有差距。若推及全国293个地级市中的其他三四线城市，仅凭目前的数据来看其成交情况可能更弱，因此，不宜夸大当前三四线楼市成交改善的现状。
图：三四线代表城市[1]商品房成交面积周度变化情况
现阶段，三四线城市的“主旋律”仍是去库存。在这一波去库存浪潮中，城市之间会表现出时间和程度上的差异，其中“有题材、有故事”的三四线城市更容易借去库存东风从低谷走出。这些“题材”包括：（1）区域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈内核心城市周边；（2）产业经济发展势头向好，地方政府产业政策初见成效；（3）拥有旅游、养老等特色资源禀赋；（4）在城市集群内功能定位明确，具有独特的角色分工等。
而区位不佳、禀赋不足、缺乏产业支撑的三四线城市则不如前者那般乐观。这些不能单靠自身经济规律完成去库存的城市，则需要借助“外力”，并且还要经历一个过程。这些“外力”以政策之力和外溢之力为主，辅以预期之力推波助澜。
政策托底之力：政策面的持续友好为三四线城市提供了宽松环境。针对高库存这一困扰三四线城市房地产市场的核心矛盾，中央及地方的去库存政策正持续发酵。今年棚改货币化安置的提升将成为三四线城市去库存的强动力，房贷资源的倾斜也将为支持其去库存提供弹药。近日有媒体报道央行下发《做好信贷政策工作的意见》，要求商业银行“合理控制房贷比重和增速”，并“做好房贷资源投放的区域分布”。今年银行可能自上而下调整按揭贷款配置，在控总量的同时适当向三四线城市倾斜。
需求外溢之力：一二线严控下的外溢效应将使三四线城市分享需求红利。控制核心城市房价弹性、约束市场投机行为是今年房地产调控的重点，一二线城市限购限贷政策的严控，对于将需求和资金挤向三四线城市是有利的。然而与刚需的定向流动（向周边扩散或向家乡回流）所不同的是，投资需求流动的方向更加发散，应注意由此可能引发的风险。若部分三四线区域投机倾向明显提升，也有招致进一步调控的可能，但目前的属地化政策多为“哪里不对点哪里”，对三四线城市只是采取定点打击，针对的仅为少数热点地区。
预期推升之力：预期的自我实现过程将助推三四线楼市持续升温。预期往往是“梦想变为现实”的有力推手。尽管前一拨三四线楼市的热浪只涌动在局部地区，但这些针对部分地区的报道已足以挑拨市场的神经，形成三四线整体向好趋势的预期，并助推需求和资金向三四线流动而得以自我实现。
这三股“外力”将对这些弱三四线城市销售改善和库存去化起到促进作用，但究竟提升成色如何，仍是因城而异。在短暂热潮释放之后，仍然可能有后劲乏力的隐忧。从高频数据看，3月前几周三四线代表性城市的整体销售同比增速出现负增长。同时，房地产行业受调控政策影响极大，政策取向又与宏观经济增长态势密不可分，导致这些三四线城市房地产市场走势与经济增长之间存在着一定的博弈关系。如果形势和政策进一步发展变化，三四线城市所享受的需求外溢红利有可能弱化甚至消失，不排除资金回流至一二线城市。因此，三四线城市楼市的长期健康发展，最终还应落脚在提升城市自身的核心竞争力上。
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