（一）
北京近10天出台9个楼市维稳政策，两周时间内十二个城市调控陆续升级，如果从去年10月份算起，目前已经有多达40个城市出台限购政策，甚至包括一些三、四线小城市。
有的城市是在认真限购，有的城市只是在认真装逼。有些地方政府出台的限购政策留下了明显的缺口，为了以后想放松时，随时准备技术性的击倒现在的限购政策。下面仅把有点“逼格”的政策列一下，装逼的就不提了。
3月17日
北京：认房认贷，二套普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%；最高贷款期限降至25年；企业购买的住房需3年以上才能交易。
石家庄：外地人限购一套房，须提供2年内连续缴纳12个月及以上个税证明或社保证明。公积金贷首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，第三套及以上不予办理公积金贷。
广州：本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。非本市户籍居民家庭提供5年连续缴纳个税证明或社保证明限购1套。
郑州：进一步加强对非本市户籍家庭购买住房时提交的社会保险证明、个人所得税完税凭证的审核。
3月18日
长沙：省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个税或社保证明限购1套新建商品住房；长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。
3月23日
成都：限购由商品住房扩大到二手房。在所有限购区域，购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社保24个月以上。
3月24日
厦门：本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
佛山：没有住房的非本地居民家庭，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个税证明或社保证明，补缴不予认定。
杭州：调整土地出让竞价方式，当溢价率达50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或以上竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施面积的程序。
两会后还密集出台这么多政策，牵扯面也很广，从差别化信贷，到规范市场销售，再到严格税收政策，规避离婚买房。这么多调控政策的确可以让媒体兴奋一阵子了，甚至有的开始意淫房价暴跌。但吊诡的是，很多热点地方的房价仍然在上涨。以南京为例，近期库存却创了新低，逢新必摇号似乎成为当下流行。
其实调控房事也不是什么新鲜事，从2003年开始，政府就开始调控房事，房价也在调控中涨了很多倍。地方政府曾把房价的上涨先后归罪于炒房团、房产中介和开发商，唯独把自己排除在外。其实大家都知道，地价和税收在房价里是大头，地方政府才是房价上涨的最大受益者，所以越调越涨也不奇怪了。就象一个垄断面粉买卖的人去调控面包的价格，结局可想而知。
（二）
射门的功夫在射门之外，房地产问题不在房地产市场
市场的基本法则就是供需法则，不管是自住的动机，还是投资的动机，都是需求的一部分，况且自住和投资的动机很难分清，也没有必要分清，只需要买卖行为合法。因为中国人对房子特别的偏爱，无论你如何“污名化”投资买房行为，他们都会创造条件买房。只要市场供应有限，需求旺盛，价格就一定是上涨的。
中国特色的土地供给，土地是国有的，供给是有限的，还有地方政府是需要钱的，他们的GDP政绩和经营城市都需要土地财政。限购只是暂时的冷却市场，不能解决实质性的问题，迟早有一天会大幅反弹。从这十几年房价上趋势来看，政策只改变短期波动，不改变长期趋势。
同时，这十几年国家的广义货币M2增长速度很快，市场太多的流动性，每个理性人都不会坐等财富缩水，投资房产用来保值增值也是理性应对策略，很多炒房的是被逼上梁山。
至于未来的货币政策，我相信管理层在说新稳健货币政策时是认真的，但中国的文字实在博大精深，“打左灯向右转”的事是经常发生的。
我相信河豚能吃，我只是信不过厨子。
我相信热点城市的房产有泡沫，但我更相信其他投资品泡沫更大；同时相比人民币“纸头”，热点城市的“砖头”可能更保值。
（三）
3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。
万科在年报里说：
报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：
本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。
通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有12个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。
万科这一行为被很多媒体过度解读为房地产开发商已经预见到了房市即将调整，甚至得出了房价将暴跌的“悲观论调”。这些媒体如果不是不懂房地产市场，那就是对跌价准备这一概念的无知，否则不会产生如此联想。我认为，万科这种背景的公司，在目前敏感时期，计提跌价准备，一方面是出于财务的谨慎性，另一方面也是对于目前局势的一个政治正确的表态。
如果我们认真分析万科的详细财务报表，就不会轻易相信市场的随意猜测。
从报表可以看出，万科计提跌价准备的城市，大多是三、四线城市，也有个别人口吸纳性不强的二线城市，一线城市都没有计提。关于万科计提跌价准备，本人有三点看法：
1､ 计提跌价准备这一资金管理手段，在其他房地产公司也有使用，在万科过往的年报中也有，这次不同的是计提跌价准备金相对去年增幅较大，这只能说明万科更加谨慎了，而不是动用了非常手段。
2､万科房地产开发战略出现调整。即向一二线城市集中，因此对三四线城市的一个策略就是，减少过多业务牵扯，包括采用计提跌价准备，基本就是为了能保持住最基本底线，而不会过多在三四线城市进行宣传、营销等等。
3､三四线城市这轮房价也是快速上涨，但成交量不大，外来购买力不强，注定是要慢慢进入下跌通道，直到价格回归。万科公司对这些三四城市价格走向判断是理性的，计提跌价准备只是不看好这些城市。
那些过度解读万科年报计提跌价准备的人可能要失望了，当然这不奇怪，因为中国楼市一直处于非正常状态：投资者一直被妖魔化，市场一直被行政指导着，房价一直被计划着。但当经济不行时，还是要拿房地产来提振经济的，而且屡试不爽，这也是有关房地产“夜壶论”产生的原因。
“政策之手”频繁干预市场，已经对上游行业和下游行业产生了负面的影响，随着调控政策的减弱，市场自我调节能力的增强，市场将继续分化，一、二线热点城市仍然会继续上涨，而无题材的三四线城市将处于长期阴跌的状态,市场也将回归理性。
北京近10天出台9个楼市维稳政策，两周时间内十二个城市调控陆续升级，如果从去年10月份算起，目前已经有多达40个城市出台限购政策，甚至包括一些三、四线小城市。
有的城市是在认真限购，有的城市只是在认真装逼。有些地方政府出台的限购政策留下了明显的缺口，为了以后想放松时，随时准备技术性的击倒现在的限购政策。下面仅把有点“逼格”的政策列一下，装逼的就不提了。
3月17日
北京：认房认贷，二套普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%；最高贷款期限降至25年；企业购买的住房需3年以上才能交易。
石家庄：外地人限购一套房，须提供2年内连续缴纳12个月及以上个税证明或社保证明。公积金贷首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，第三套及以上不予办理公积金贷。
广州：本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。非本市户籍居民家庭提供5年连续缴纳个税证明或社保证明限购1套。
郑州：进一步加强对非本市户籍家庭购买住房时提交的社会保险证明、个人所得税完税凭证的审核。
3月18日
长沙：省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个税或社保证明限购1套新建商品住房；长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。
3月23日
成都：限购由商品住房扩大到二手房。在所有限购区域，购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社保24个月以上。
3月24日
厦门：本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
佛山：没有住房的非本地居民家庭，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个税证明或社保证明，补缴不予认定。
杭州：调整土地出让竞价方式，当溢价率达50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或以上竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施面积的程序。
两会后还密集出台这么多政策，牵扯面也很广，从差别化信贷，到规范市场销售，再到严格税收政策，规避离婚买房。这么多调控政策的确可以让媒体兴奋一阵子了，甚至有的开始意淫房价暴跌。但吊诡的是，很多热点地方的房价仍然在上涨。以南京为例，近期库存却创了新低，逢新必摇号似乎成为当下流行。
其实调控房事也不是什么新鲜事，从2003年开始，政府就开始调控房事，房价也在调控中涨了很多倍。地方政府曾把房价的上涨先后归罪于炒房团、房产中介和开发商，唯独把自己排除在外。其实大家都知道，地价和税收在房价里是大头，地方政府才是房价上涨的最大受益者，所以越调越涨也不奇怪了。就象一个垄断面粉买卖的人去调控面包的价格，结局可想而知。
（二）
射门的功夫在射门之外，房地产问题不在房地产市场
市场的基本法则就是供需法则，不管是自住的动机，还是投资的动机，都是需求的一部分，况且自住和投资的动机很难分清，也没有必要分清，只需要买卖行为合法。因为中国人对房子特别的偏爱，无论你如何“污名化”投资买房行为，他们都会创造条件买房。只要市场供应有限，需求旺盛，价格就一定是上涨的。
中国特色的土地供给，土地是国有的，供给是有限的，还有地方政府是需要钱的，他们的GDP政绩和经营城市都需要土地财政。限购只是暂时的冷却市场，不能解决实质性的问题，迟早有一天会大幅反弹。从这十几年房价上趋势来看，政策只改变短期波动，不改变长期趋势。
同时，这十几年国家的广义货币M2增长速度很快，市场太多的流动性，每个理性人都不会坐等财富缩水，投资房产用来保值增值也是理性应对策略，很多炒房的是被逼上梁山。
至于未来的货币政策，我相信管理层在说新稳健货币政策时是认真的，但中国的文字实在博大精深，“打左灯向右转”的事是经常发生的。
我相信河豚能吃，我只是信不过厨子。
我相信热点城市的房产有泡沫，但我更相信其他投资品泡沫更大；同时相比人民币“纸头”，热点城市的“砖头”可能更保值。
（三）
3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。
万科在年报里说：
报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：
本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。
通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有12个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。
万科这一行为被很多媒体过度解读为房地产开发商已经预见到了房市即将调整，甚至得出了房价将暴跌的“悲观论调”。这些媒体如果不是不懂房地产市场，那就是对跌价准备这一概念的无知，否则不会产生如此联想。我认为，万科这种背景的公司，在目前敏感时期，计提跌价准备，一方面是出于财务的谨慎性，另一方面也是对于目前局势的一个政治正确的表态。
如果我们认真分析万科的详细财务报表，就不会轻易相信市场的随意猜测。
从报表可以看出，万科计提跌价准备的城市，大多是三、四线城市，也有个别人口吸纳性不强的二线城市，一线城市都没有计提。关于万科计提跌价准备，本人有三点看法：
1､ 计提跌价准备这一资金管理手段，在其他房地产公司也有使用，在万科过往的年报中也有，这次不同的是计提跌价准备金相对去年增幅较大，这只能说明万科更加谨慎了，而不是动用了非常手段。
2､万科房地产开发战略出现调整。即向一二线城市集中，因此对三四线城市的一个策略就是，减少过多业务牵扯，包括采用计提跌价准备，基本就是为了能保持住最基本底线，而不会过多在三四线城市进行宣传、营销等等。
3､三四线城市这轮房价也是快速上涨，但成交量不大，外来购买力不强，注定是要慢慢进入下跌通道，直到价格回归。万科公司对这些三四城市价格走向判断是理性的，计提跌价准备只是不看好这些城市。
那些过度解读万科年报计提跌价准备的人可能要失望了，当然这不奇怪，因为中国楼市一直处于非正常状态：投资者一直被妖魔化，市场一直被行政指导着，房价一直被计划着。但当经济不行时，还是要拿房地产来提振经济的，而且屡试不爽，这也是有关房地产“夜壶论”产生的原因。
“政策之手”频繁干预市场，已经对上游行业和下游行业产生了负面的影响，随着调控政策的减弱，市场自我调节能力的增强，市场将继续分化，一、二线热点城市仍然会继续上涨，而无题材的三四线城市将处于长期阴跌的状态,市场也将回归理性。
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