齐俊杰：日本人都看不下去了 京沪深房价远超当年东京

　　近日，由国研中心主办的一个高端发展论坛上，一个日本投行的专家，野村控股株式会社会长，也是野村证券集团董事长的古贺信行。他对中国房地产的这个涨法表示出了不理解和忧虑。

　　首先，他认为中国一线城市的房价已经超过了80年代泡沫时代的日本，而房价上涨的根本原因就在地价推动。

　　其次，中国的房价这么高，比当年日本更危险，相似之处都是贷款催生的，这里面包括金融机构贷款，以及非银行机构，在日本叫做住宅专业金融，而中国叫做影子银行。另外，两国都是很明显将面临劳动力不足的问题，所以未来潜在增长率下降，而强行拉动增长，就会让泡沫越来越突出。再加上我们特殊的外汇制度，对外升值，必然对内创造更多货币，从而推升资产价格。但中日也有不同之处，日本当年已经是成熟的发达国家了。而且日本是民营银行偏多，而中国官办银行较多，大家总是期望政府救市保银行，所以在操作上会更加肆无忌惮，所以一旦发生违约，对于整个金融系统的打击不容小觑，如果说中国优势（爱基,净值,资讯）的话，那就是还是处于发展阶段。可能还要进一步的增长潜力。

　　齐俊杰：日本人都看不下去了 京沪深房价远超当年东京
　　

　　第三，古贺先生给中国房价开出了5个药方，

　　1是给农民土地所有权，从而增加土地交易，推升土地市场化的供给。

　　2是取消耕地红线，改变土地预期，农业可以通过集约化来提高生产效率

　　3是通过房产税，改变土地和财政的关系，摆脱地方对土地的依赖。

　　4是发展租赁市场，大量兴建公租房，并放开申请的户口管制。

　　5是进一步分散人口。

　　其实，我们看日本人说的是有一定道理的，而且问题看的似乎也很清晰，毕竟他们是经历过这一场劫难的人。有的是经验和教训。而且很多问题我们也反复提到了。就比如中日的比较问题，当年日本出现巨大泡沫的时候，东京地区的房价收入比也就是14倍，一个家庭不吃不喝14年能够买房，我们现在多少。北京500万的房子，而平均收入只有1万元，一个家庭年收入24万，算下来保守估计已经到了20年。那为什么还能进一步疯狂呢，无疑就是换房需求推动，卖旧房买新房的比例已经接近6成，在特大城市可能已经接近8成。所以购买力已经被推到了极致。此时还有各种首付贷，消费贷民间金融乱象充斥市场，让杠杆无形中扩大了好几倍，这都是楼市的风险所在。永远别忘了，日本有停滞的资本，1990年日本的人均GDP已经达到了25000美元，比美国还要高。27年后的今天，我们即使是北上深的人均GDP还不到2万美元，所以人家不发展了，失去了30年，照样是发达国家。我们敢付出这么大的代价吗？
　　

　　

　　通过去年10月到现在，一系列的调控，我们发现了问题的答案，那就是我们不敢也不愿意付出这个代价，所以在拼命的保房价，并且不惜得用熔断的办法。打击流动性，所谓限购限贷，其实不是在打击房价，而仍然是在压制需求，降低市场流动性。而降低价格的办法就像日本专家所说，唯有增加供给才是降价的唯一手段，但这个我们没有看到。足以说明，我们现在就是在防止房价大落，换句话说短期目标，我们要的是房价平稳而绝非是房价大跌，而为了达到这个目标，我们不惜失去房地产交易量。所以未来所谓的政策储备一定是这个方向，比如干脆停发二套房贷款，或者规定买来的房子多少年不许卖，要卖出交重税等等。锁死卖方，就锁死了空头。所以，其实我一直在说，短期几年应该看不到房价跌，但之所以不主张再投资了，就是因为你会失去流动性。买进去卖不出来，纸面财富又有何用呢？而中期一定会理顺人地关系，以及地方财政的土地以来问题。当这些扭曲解决了，房地产市场必然拐头，到时候你面临的还是没有流动性。所以别看你的身价从几百万涨到了几千万，甚至上亿，但最后除了交给银行的贷款因为加息与日俱增之外，你可能一分钱也拿不回来。
　　

　　　　
　　别指望涨租金转移矛盾，我研究了十几年的房价走势跟房租的关系不大，房租上涨基本跟当地的人均收入上涨8成吻合，北京只有奥运会的时候借机炒了房租，涨幅偏大，其他时间都是一样一样的。房价10年涨10倍（10-20倍），房租10年涨2倍（2-5倍 各地情况不同），并不是房东仁慈，而是购买力就这么大。

 

 

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