房企逐鹿成渝楼市 2017谁能成就双城王

 

　　中国的城市群规划和人口流动，隐约展示着房企最重要的发展路径，其中成渝、长三角、珠三角、京津冀城市群最为特殊而关键。尤其是成都和重庆的市场份额，似乎是房企在全国战场上一争高下的基础。

　　目前，融创、龙湖、恒大、万科、保利五大房企在成都和重庆开启争霸战。其格局到底怎样，对这些企业到底有何意义，去年已经在成渝收获了150多亿元销售额的融创已有黑马的迹象，作为重要对手的龙湖也有不俗的狙击，万科又将会如何守卫成都和重庆战场？《每日经济新闻》记者将为您揭开面纱。

　　在刚刚过去的春节，中国的城市格局被“用脚”评测了一番。1月23日，百度地图发布的《2017年春运迁徙预测报告》上，北京、广州、深圳、上海、成都位居“各市2016春节前夕流出人口指数”的前五位。

　　其间，成都赫然位居TOP 5，即使放在人口净流出的指标对比上，成都以4%的比率依然位居全国第六位，次于东莞位列四大一线城市之后。

　　重庆去年人口净流入为-355.29万，但这是一个总人口已超3000万分量堪比中等省份的直辖市。“重庆城区和下辖区县差距悬殊，拉低了平均数，重庆城区的人口吸引力很理想。”在仲量联行华西区研究部总监马伟业看来，人口的流动方向主要取决于区域之间的经济活力、就业机会、居住环境以及医疗教育配套等方面的差距。同时，这也是衡量房地产价值和增长潜力的重要指标。

　　的确，这一场人类迄今为止规模最大的迁徙活动，不仅用“足迹”描绘着中国城市的等级与关系，也暗含着中国房地产的发展走向。而主要房地产企业也用土地储备、货值排布和拿地动态呈现着对成渝两城（不含下辖县市）房地产贡献率的判断。

　　楼市“大盘股”

　　《每日经济新闻》记者整理发现，全国2016年销售金额TOP 10的企业，多在成渝押注了重仓。

　　融创披露，截至去年6月30日，在其整体布局的21个一二线城市中，成渝区域土地储备909.1万平方米，占比24.1%，高于北京区域、上海区域，与天津区域旗鼓相当。

　　克而瑞数据显示，2016年1~10月恒大新增土地集中位于中西部地区，占比35%为全国各区域最大。而在四川中原的统计中，恒大仅成都2016年的总货值就在84亿元。

　　据其数据，保利在成都的全部在售项目物业库存量则为65.13万平方米，总货值48.78亿元。

　　而在万科2016年第三季度报中，以成渝镐等为核心的中西部区域销售贡献占比超6成，也为四大区域之最。

　　“成渝房地产市场规模很大，近年成交量基本能排到全国前三，是全国楼市的‘大盘股’。”西南财经大学经济学副教授刘璐直言。的确，公开数据显示近3年成渝两城商品住宅年交易规模均超2000万平方米，2016年成都重庆分别位列全国第二和第四位。

　　在马伟业看来，两城均为国家级重点城市，是多个战略布局的集中地，但从区域经济发展水平来看，其房价和地价目前处于低位，未来具有发展潜力，因此对房企来说成渝两地肯定是兵家必争之地。当前，在成渝核心区域拿下一宗普通地块的成本已经达到10亿元级，非一般中小型房企所能承受，反之一些调整布局聚焦度的大型国内房企如恒大、碧桂园则更加积极。

　　TOP 5争夺白热化

　　的确，当越来越多TOP级房企瞄准成渝市场，这个战场的硝烟味必然更浓。

　　且不考虑机构统计口径差异，根据克而瑞数据，综合统计2016年房地产市场成都和重庆两城的流量销售金额可见，融创以157.45亿元排名第一位，龙湖以152.25亿元位居第二，两者差距仅在5亿元左右；恒大和万科的销售金额则分别为142.61亿元和140.88亿元，排名三四位，差距甚至小于2亿元；第五位则由保利以135.64亿元占据，TOP 5竞逐的紧张程度可见一斑。

　　与此同时，在成都年度销售41.34亿元的绿地、年销38.67亿元的蓝光，以及以70.67亿元位居重庆第四位的港资房企代表香港置地、在渝销售均超60亿元的鲁能、金科等，同样在成都和重庆的单城市房企排行榜上，“咬”得很紧。

　　快速拉开差距的方式，依然是充实土储、扩大规模、抢占市场份额。但大房企抢地战况全面升级，也预示着竞争壁垒更不易筑牢，拉开规模悬差也越来越难。综合锐理和中指院数据就可见，2016年恒大仅在成都就入手了15宗地块，万达则以22宗地块入手量“逆袭”榜首。其次则为融创（4宗）、龙湖和保利（3宗）、蓝光和万科（2宗），拿地面积则均在百亩以上，小房企在“集中化”的阶段拿地则更困难。

　　会有“黑马”搅局？

　　即使目前格局下，结合销售排名和土地储备量，融创、恒大、龙湖、万科、保利能够位列成渝双城前五的位置，但任何一个变量都可能引发格局的变数。

　　在重庆市场，据业内人士透露，鲁能地产2017年销售目标在百亿元。根据中国指数研究院提供的数据，鲁能地产2016年在渝的销售金额近62亿元，若冲百亿元，或直逼TOP3，因为在上述机构的去年房企重庆销售金额榜单中，融创为114.4亿元、龙湖102亿元、恒大96.98亿元、金科62.7亿元。

　　在成都市场，有业内人士透露，今年中铁建计划在成都将业绩做到107亿元，或直接叫板当前的TOP 1万科（克而瑞数据显示成都万科去年成交金额88.19亿元），不过中铁建方面的回复尚无法给予证实。另据锐理透露，成都天投2016的拿地数量实际能排到房企第三，这类企业在资源竞逐场上搅局能力不容忽视。

　　“即使恒大、万科、碧桂园已突破3000亿元大关，绿地、保利的差别也不算太大，但也无法小觑发力并购的融创、并购了中信的中海这些劲敌。Top 5排名并非一成不变。”刘璐认为，成渝市场同样如此，万保恒融之外，近年深耕成渝的龙湖，这两年在蓉拿地动作很大的中铁建，以及蓝光、鲁能等企业都有很多机会。

　　但中睿营销总经理何良栩认为，前5位企业的竞争就要看模式、团队运作、资金等整体实力了，会被“黑马”真正搅局的可能性不大。成渝市场将是“强者愈强”。

　　的确，据成都万科透露，其2017年目标是签约109亿元。重庆万科尚未透露相关数据，但以2016年销售金额51亿元来看，如果实现目标保持增长，那么万科今年在成渝两城销售业绩至少已有160亿元，基本可坐稳TOP 3。

　　受访专家均认为，绝对值差距和增速差距使TOP 5格局短期内难被撼动，但阵营内竞争很激烈。

　　得成渝者得天下？

　　大型房企加码竞逐成渝市场，这种局面或让两地在中国房地产市场的重要性再度升级。

　　在马伟业看来，在成渝楼市冲量或比杭州、南京等高房价城市更容易，虽然单价不占优势，但对提高市场份额排名很有利。

　　“成渝在西南乃至全国的地位举足轻重，开发商的水平也不亚于北上广。两地在第二梯队中排位靠前，保证一定的开发量对全国房企很重要，因为两城的销售量可能在其总盘子里占重要比例。”何良栩指出。

　　刘璐也认为，成渝是全国楼市的“大盘低价概念股”，业内有“得成渝者得天下”的说法不难理解。伴随大房企的加码，成渝在全国楼市的地位可能会提升，但房地产和区域经济发展是相辅相成的。成渝房地产要在全国占据更高地位，取决于区域经济的更好发展。

 

 

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