全球学生公寓行业市场分析 学生流动性增强，公寓面临升级压力

　　三胜产业研究中心讯:2016年全球学生公寓投资总额达到164亿美元，刷新历史最高纪录。在当前的低收益率环境中，机构型投资者、主权财富基金以及养老基金为扩张资产规模、追寻收益型投资，争收购学生公寓资产包。学生公寓投资集中在美、英两国。这两个市场成熟度最高，占据着全球可投资资产存量的主要比例。学生公寓被投资者纳入住宅资产范畴。目前，这一资产板块在欧洲大陆迅速发展成熟。德国学生公寓市场的投资额有望在2017年突破10亿欧元。市场图也在不断扩张，投资者开始关注波兰、匈牙利、葡萄牙、捷克等国。这些市场陆续有全新公寓项目交付，在满足学生住宿需求的同时也补充了市场的可投资资产存量。学生公寓市场的发展与高等教育的国际化息息相关。随着移民及留学生数量成为英美两国的热议焦点，其国家也已认识到其对于刺激国内经济增长的重要作用，纷纷在国内高校推行国际课程、升级高校宣传策略，共同追赶市场领跑者的步伐。便利、现代的学生公寓在求学经历中发挥着积极作用，或许可成为后行者追赶成熟市场的助推器。然而，专建学生公寓供应不足是所有市场的“通病”，这对于能够成功切入当地市场、开发新项目的投资者与供应商来说，意味着巨大的市场机遇。

　　
　　全球学生公寓投资（年度总额）

　　　　数据来源：第一太平戴维斯、三胜咨询整理

　　
　　一、全球扩张投资规模

　　跨境投资约占全球学生公寓投资额的37%，高于写字楼（34%）以及零售物业（29%）的境投资比例。主要投资者为扩张资产规模，均选择在多个国家投资布局。新加坡政府投资司是2016/17年最大的单体投资者，参与完成了两笔全球最大交易，如今在美国、英国、德国、澳大利亚都持有资产。考虑到学生公寓是一类安全稳定的创收型资产，因此以主权富基金、养老基金为主的投资者格局并非偶然形成。CPPIB是2016/17年全球第二大投资者，于 2017年4月在英国收购了Union State学生公寓资产包，总价约5.8亿美元。

　　新加坡投资者丰树集团是2016/17年第三大投资者。凭借在北美及英国市场的大宗收购，丰树集团迅速跻身全球学生公寓投资市场前三甲。

　　率先开拓学生公寓市场的那一批业主/运营商开始向运作时间更久、资历更为丰富、业务更加多元的机构出售资产。最先接盘的是主权财富基金以及私人投资者，这两类投资者对于替代型资产以及利基资产的投资兴趣更为浓厚。如今各类基金以及越来越多的机构、养老基金、保险公司也陆续参与进来。随着学生公寓等新兴资产逐渐迈入主流资产行列，投资者格局将会沿着多元化方向继续演变。

　　
　　全球学生公寓市场投资者排名

　　　　数据来源：第一太平戴维斯、三胜咨询整理

　　
　　2016/2017年全球学生公寓投资大宗交易

　　　　数据来源：第一太平戴维斯、三胜咨询整理

　　
　　欧洲学生公寓市场迅速扩张

　　　　数据来源：第一太平戴维斯、三胜咨询整理

　　
　　二、投资展望

　　学生公寓作为一类拥有反周期特征的稳定收益型资产，持续展现突出潜力，也因此受到收益型基金的追捧。美国是全球最大的学生公寓市场，且截至目前仍由本土投资者占据主导，因此预期会有更多国际资本流入美国市场。英镑疲软将给国际买家带来利好，或推进英国市场进一步整合。随着投资逐渐向高收益率的新市场及扩张型市场转移，全球学生公寓的收益应能在高位维持。目前欧洲、澳大利亚的新项目开发也将为未来的机构型投资奠定基础。然整体趋势并不能反映地方市场的具体行情，因此投资者依然要考虑当地的供求情况。

　　
　　跨境投资提要

　　　　数据来源：第一太平戴维斯、三胜咨询整理

　　
　　排名与潜力并重

　　高校学生尤其是国际学生在择校时，首先考虑的是高校排名。在QS大学500强排行榜上，英、美两国占据最多席位。排名靠前的院校通常都有庞大而长久的生源基础。这一点对于专建学生公寓供应商来说具有重要的参考意义。除英美以外，其他国家也开始在高等教育领域有所建树。根据《2018泰晤士高等教育世界大学排名》，中国有七所大学跻身前200名，而2014年仅有两所。同期，排名前200的美国大学从77所减少至62所，但就数量而言美国仍为世界第一。

　　
　　QS世界大学排名500强，按国别

　　　　数据来源：第一太平戴维斯、三胜咨询整理

　　
　　政局不确定因素的影响

　　专建学生公寓属于收益型资产，拥有稳定的需求基础以及反周期运行特征，这些均为其大规模扩张提供了支撑。但这类资产对世界性事件的影响并不能完全免疫。教育的国际化对于公寓标准的提升固然至关重要，但它同时也引发了政治顾虑，且往往以移民问题为核心。政治家以及执政者对这类顾虑的反应可能会给学生公寓的发展带来阻力。川普政府、英国脱欧等国际政治事件的发展将给学生公寓市场造成怎样的影响？

　　
　　留学生月均生活、住宿及学习成本

　　
　　数据来源：第一太平戴维斯、三胜咨询整理

　　
　　学生流动性增强，公寓面临升级压力

　　随着市场日趋成熟，学生开始对住宿条件提出更高要求。国际学生的流动性不断增强，意味着品质优良、管理有善的学生公寓面临更高需求。外来学生对当地住房市场缺乏深入了解，因此会倾向于选择品牌可靠、品质过硬的专建学生公寓。随着市场日趋成熟，学生开始对宿条件提出更高要求，也愿意为配套设施及服务买单。