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姜兆华:房贷涨价或是一种常态

2018-1-11 17:07:27  来源:新浪财经  http://www.china1baogao.com/

  新年刚过,有关房贷的市场传闻不绝于耳,有规模放松的、有利率上涨的、也有利率下调的。近日,有媒体爆出兰州、南京、合肥等房地产调控松绑。消息一经披露,立即引发市场热议。2018房贷政策会否随房市变化而变化,成为社会各界普遍关注的话题。

  一、影响房贷政策因素有哪些

  不久前刚刚闭幕的中央金融工作会议,为2018年金融工作定下基调:防范系统性金融风险将成为新时代金融工作重点。2018年房贷业务变化走向,将取决于金融、经济和房地产行情的基本面。

  一是宏观调控政策。历经2017年史上最严房产政策调控,“房子是用来住的,而不是用来炒”的居住属性得到增强。全国多城、多地限购、限价、限卖,共有产权房、集体自建,多元化住房供给渠道相继打通。住房长效机制建立,在保障民生,改善住房同时,也极大抑制了炒房市场的蔓延。全国房价过快上涨的一、二线城市开始出现局部价格回调趋势。

  二是资金供求关系。沿袭2017年金融监管政策,2018年金融去杠杆力度不会减弱,资管监管力度只会逐步加大,各类表外资金借道信托、基金流入房地产通道正逐渐被堵。房地产缺少实质性资金外援,这对绝大多数中小房地产企业来说,将是一个“致命”打击;房地产市场“钱紧”的局面不会得到根本性缓解,资金偏紧的供求关系很难短期改变。

  三是利率市场走势。美联储2017年连续三次加息,2018年预计还将加息3-4次;全球主要国家和地区都不同程度出现加息预期,央行已通过公开市场操作平抑美联储加息影响。从全年来看,人民币存贷款利率不排除跟进加息的可能;一旦央行跟进加息,房贷基准利率也自然会随之上调。

  四是外部监管环境。受环保督查和金融强监管的叠加影响,房地产企业会受到不同程度影响。违规占地、违建开发、首付贷、零首付等脱离市场监管的违规行为都将大幅度减少。外部监管环境的加强,将有助于个人住房市场的规范性发展。

  二、银行为何“偏爱”房贷业务

  据央行2017年9月末数据显示:全国个人住房按揭贷款较年初新增1.96万亿,按揭贷款余额21.1万亿,同比增长26.20%。由此可以看出,住房按揭贷款仍然是商业银行信贷投放的重点。商业银行为什么会如此偏爱住房按揭贷款呢?

  一是房贷资本消耗少。按照银监会《资本管理办法》规定:个人住房按揭业务风险权重为50%,小微及其他个人贷款风险权重为75%,公司贷款风险权重为100%。也就是说,发放同样一笔100万贷款,住房按揭贷款风险资本占用仅为50万,而小微及其他个人贷款风险资本占用却为75万,公司贷款的风险资本占用则为100万。个人住房按揭贷款因抵押充足,风险缓释能力强,成为商业银行风险资本占用最少的一项资产业务。

  二是房贷风险相对低。在经济下行期,企业破产、担保圈代偿等事件频发,商业银行纷纷加快零售业务转型。住房按揭贷款则成为零售转型的重点业务。从贷款不良率看,目前按揭贷款不良率平均在0.29%左右,远低于全部贷款不良率1.81%的平均水平;从不良贷款损失情况看,住房按揭贷款损失也是各类贷款中最低的。不良率不高,损失率较低是住房按揭贷款广受商业银行青睐的主要原因。

  三是房贷利润率上升。住房按揭贷款作为一项轻资本消耗型业务。同样风险资产,住房按揭贷款的资产收益率将明显高于其他贷款。随着市场利率上升和房贷规模从紧,按揭业务以小额分散,议价能力弱的经营特点,利润率逐步得到提高。目前,首套房贷执行利率普遍上浮10%以上,二套房贷执行利率更是在20%以上,一些中小股份制银行和城商行甚至上浮至40%以上。

  三、房贷涨价或是一种常态

  2018年房地产调控将继续坚持,但会有局部性缓和,一二线城市房地产交易量会温和增加;三四线城市会因调控松绑程度,出现差异性分化。总体来看,2018年房地产交易会好于2017年,房价会有所抬头,但不会出现报复性增长。受房地产市场差异化影响,个人住房按揭贷款将呈现出以下明显特征:

  一是投放呈“前高后低”。出于经营效益考虑,2018年商业银行会根据市场变化,积极发展住房按揭贷款业务。从全年投放节奏把握看,一季度将是商业银行按揭贷款投放高峰期,商业银行会在信贷规模相对宽松期,加紧住房按揭信贷投放,以实现早投放、早收益;二、三季度会保持较快增长态势,四季度开始进入按揭投放回落期。

  二是利率或“全面上浮”。商业银行流动性决定房贷市场利率。2018年市场流动性会有所缓解,但商业银行资金压力仍然存在,房贷利率全面上浮或成为一种常态。一般来说,流动性压力较大的中小股份制银行,因吸收存款成本相对较高,按揭贷款利率上涨幅度通常最大,首套房贷利率上浮区间预计在20%以上,二套房贷利率上浮区间会在40%-50%之间徘徊;国有大型银行因吸收存款成本相对较低,按揭贷款利率会保持小幅跟进,首套房贷利率上浮区间预计将维持在10%-20%之间;二套房贷利率上浮区间将保持20%—30%之间。受美联储加息影响,2018年央行或进入加息通道,存贷款利不排除有上调可能。

  三是交易量“恢复增长”。住建部部长王蒙徽最近指出,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求遏制投机炒房。其中,差别化调控政策,为三四线城市房地产“去库存”,一二线城市首套刚需和改善需求提供了增长机会。据此判断,2018年房地产市场会呈现多元化发展态势,总交易量会明显增加,房价总体看涨。受此影响,住房按揭贷款交易量也会出现恢复性增长。

 

 

     金融投资市场研究报告   责任编辑:S331

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