丁祖昱：三家房企未来的发展空间分析

　　之前几次已经谈过了5000亿、3000亿规模以及今年冲1000亿的房企。除此之外，还有几家离千亿仅仅一步之遥的房企，今天也一并介绍。他们分别是中南、富力、阳光城，我认为，这三家房企未来的发展空间甚至会比部分今年冲千亿的房企更大。

　　从销售规模来看，中南、富力、阳光城各有特色。中南的业绩增速较快，这两年发力比较明显。富力是“老牌帝国主义”，但近两年也焕发了青春。值得注意的是，富力公告的是权益销售的数据，虽然今天在销售榜上排在20位左右，但从实际销售的情况来看，含金量还是比较高的。虽然阳光城今年在销售业绩上比另外两家略低一点，但阳光城近几年的增长速度迅猛，5年复合增长率在三家房企中最高，达84.2%。近两年阳光城并购土地的速度也非常快，未来发展空间和增长潜力很大。

　　新增土地投资上，三家房企各有千秋，但总体都是比较积极的。富力和阳光城原先的投资都是倾向于一二线城市。现在富力依旧坚持一二线战略，但阳光城扩张的速度相对来说更快。朱荣斌加入之后，阳光城整个扩张的速度又上了一个台阶，从之前的并购到现在进入更多的城市双管齐下。而中南实际是区域深耕的，一二三四线都有布局，近年来也在长三角的热点城市加大了投入。

　　投资上有两点值得一提。富力不仅土地投资比之前迅猛得多，目前在酒店业务上也是一枝独秀。今年7月份富力出资199亿元完成了对万达77家酒店的收购，实现了持有投资物业的规模扩张，迅速成为中国酒店板块位列第一的房企。

　　阳光城则是并购比较多，最近刚公告完成了和物产中大的并购，获得了总建面约323.1万方的土地。阳光城并购的速度远比销售的速度来得快，在所有房企中排在很靠前的位置。2017年上半年，阳光城通过收并购共获得了27个项目，新增了约552.4万方建面的土地，占比高达76.6%。从土地投资的角度看，阳光城的发展速度在房企中是特别快的。

　　财务指标上，三家房企目前的净负债率都比较高。但从这两年快速发展的角度来看，负债率较高也属正常。从盈利能力来看，富力2017年上半年的毛利率相对行业水平较高，为36.2%，其中物业销售的毛利率大幅上升至38.7%。核心利润也增加22%至人民币20.5亿元。而在千亿左右规模的房企中，中南和阳光城的毛利率及归母净利率目前则在一个较低的水平。中南2017年上半年的营业收入较去年同期减少4.9%。阳光城虽然营业收入同比增长83.9%，但是毛利率却从32.2%下降8.4个百分点至23.8%。不过阳光城的融资成本得到了改善，截止2017年中期平均借贷成本较2016年末下降了1.28个百分点。

　　战略上看，中南和阳光城高周转快增长的战略还是比较明确的。规模上小目标都是千亿，中期目标瞄准三千亿以上，要挤进前十强的行列。基于这样的一个发展目标，一方面是抓拓展，在资源整合方面全力以赴。另一方面是抓管理，不约而同地进行了管理团队的调整。
　　　　
　　中南正式引进了陈凯任中南置地董事长与二代陈昱含搭档。这样的职业经理人和二代的组合，大家都非常看好，既保持活力又保持稳定。而阳光城引进了碧桂园的双斌组合，最近招兵买马的速度也很快，还引入了跟投机制。这次世茂的执行董事阚乃桂也离开世茂加入阳光城。这样的调整对阳光城来说可能是一种挑战，但相信更多是还是机遇，在阳光城再上台阶的过程中新鲜血液的注入也是一种动力。

　　最后谈一下这三家房企目前各自需要思考的一些问题。中南原先是区域深耕模式，在陈凯正式加入再上台阶的过程中，项目层面还有一些风险需要规避。既要解决历史遗留的一些问题，又要在新的发展阶段中快速上攻，实际给陈凯的挑战还是不小。富力作为“老牌帝国主义”，稳定保守可能是他原来的特征，如何重新焕发青春焕发活力，实际是他们今天要更多思考的内容。而对于阳光城来说，如何将碧桂园好的方法和经验全面融入阳光城，成为适合阳光城发展的方法和文化，这是朱荣斌目前最需要做的。