任泽平：过去二十年各种流行的对房地产的争论和误解

　　房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。

　　作者有一次参加一个座谈，与在座的政府官员、企业家、学者讨论“什么决定房价？”，竟然得到了十多种答案！比如，货币松紧、土地财政、人口流入流出、学校医院优劣、就业机会、生活质量、空气、交通拥挤、是否处于交通干线，等等。房地产的相关问题，始终是社会大众、金融投资和公共政策领域的热点话题，比如，什么决定房地产投资、什么决定人口流动、城市规划战略应是发展中小城市还是大都市圈、中国房地产是否有泡沫、如何建立长效机制，等等。

　　让我们来看看过去二十年社会上各种流行的对房地产的争论和误解：

　　自1998年房改以来，在社会舆论的巨大争议和此起彼伏的看空声浪中，一线房价出现了持续、猛烈而巨大的涨幅，北京、上海、深圳等一线城市房价10年6倍以上的涨幅即使放在全球房地产历史上也是相当惊人的。据说那些早期提出泡沫破裂、崩盘论的经济学家已经没有了听众。那些一度流行的看空逻辑，比如人口老龄化、房地产调控、城市化放缓、商品房存量大空置率高、房价过高、房产税试点等，都没有阻止房价的上涨，房地产成为中国最坚硬的“泡沫”。究竟什么决定房价？什么造就了过去二十年一线房价只涨不跌、涨冠全球的神话？未来一二线房价会脱离地心引力一直涨上去吗？理性思考中国房地产市场有哪些潜在风险？如何促进房地产持续健康发展？

　　长期以来，中国城市规划政策的指导思想是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，因此，政策经常通过减少土地供应来控制大城市规模，同时，增加中小城市土地供应。但事与愿违，过去几十年，人口不断往大都市圈迁移，而土地供给错配，人地分离，造成了一二线高房价、三四线高库存。什么是驱动人口迁移的基本因素？国际上人口迁移的基本规律是什么？中国未来城市化的合理形态是什么？

　　长期以来，一些舆论和政策出于对“大城市病”的担忧，以交通拥堵、环境污染、资源约束为由，强调控制大城市特别是特大和超大城市人口规模。但是，当前北京、上海的轨道交通路网密度不超过0.10公里/平方公里，远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈，这是造成北京轨道交通出行比例较低、较为拥堵的重要原因。国际经验表明，大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，是城市化的基本规律。因不尊重人口集聚客观规律所造成的城市规划不足，才是导致一些“大城市病”的重要原因。强行控制人口的做法，一方面与尊重市场在资源配置中的决定性作用相违背，另一方面也不利于广大人民分享大城市发展的好处。未来中国应该如何治理“大城市病”？如何解决职住分离带来的交通压力和“睡城”现象？如何优化城市规划、人口空间分布和公共轨道交通？

　　社会各界经常把当前中国房地产泡沫风险与1991年日本相比，日本在那次巨大的泡沫破裂以后陷入失去的二十年。事实上，日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，泡沫程度旗鼓相当，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量接近见顶等。从人均GDP、城市化率、增速换挡进程等指标特征来看，当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。但许多因素也和1991年前后相似，如一线房价过高、置业人群到达峰值等。当前中国房地产市场风险有多大？会否重蹈日本泡沫破裂的覆辙？如何避免寄希望于刺激房地产重回经济高增长的风险？中国城市化和经济增长对于消化高房价还有多大空间？

　　经济总是从复苏、繁荣、衰退到萧条周而复始地轮回，经济周期在客观世界是市场经济中由个人或企业自主行为引发的商业律动，在主观世界则是亘古不变的人性。经济周期研究是进行经济形势分析、制定公共政策以及实施反周期宏观调控的基础。现实中的经济运行由多股商业周期力量叠加而成：短波的农业周期（又称蛛网周期）揭示的是农业对价格的生产反馈周期，1年左右；中短波的库存周期（又称基钦周期）揭示的是工商业部门的存货调整周期，2-4年左右；中长波的设备投资周期（又称朱格拉周期）揭示的是产业在生产设备和基础设施的循环投资活动，6-11年左右；长波的建筑周期（又称库兹涅茨周期）主要是住房建设活动导致的，20-40年左右；超长波的创新周期（又称康德拉耶夫周期）是由创新活动的集聚发生所致，60年左右。

　　研究房地产周期，我们首先要对关键词进行准确定义。房地产包括住宅和商业地产，其中以住宅为主。房地产兼具消费品属性（居住需求，包括首次置业的刚需和第二次置业的改善性需求）和金融属性（投资或投机性需求，在价格的博弈中获得价差，并且可以加杠杆）。影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括土地政策等中期变量，还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量。

　　因此，房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融。从房地产的供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地综合决定房地产周期。衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投资、库存等，衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回报率、空置率等。