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樊纲:解读未来中国的房地产市场的发展趋势

2018-7-11 16:29:55  来源:新华网思客  http://www.china1baogao.com/

樊纲

  最近几个月,部分城市陆续上演“抢房大战”。随后,西安、长沙、重庆等地相继出台房地产调控政策,住建部等七部门也在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,为过热的房地产市场“降温”。

  新一轮的房价上涨与密集调控迅速引发公众疑问,为什么各地“抢房大战”会不断上演?缓解大城市高房价的问题,应该怎么办?靠租房解决住房问题靠谱吗?一二三线城市的房价,从长期看究竟会如何演变?

  思客问答邀请著名经济学家樊纲,深度解读未来中国的房地产市场的发展趋势。

  为什么“抢房大战”又上演?

  樊纲:从经济学的原理看,价格由供求关系决定,价格暴涨一定是供小于求。大城市的房价之所以高,一个重要的原因是在大城市,住房的需求更大而供给不足。

  房地产市场的需求,除了刚性需求之外,还有改善的需求、迁移性需求。从农村到城市,从小城市到大城市,人的迁移是不能阻挡的。人们迁移追求美好生活,就需要城市化,需要更好的就业机会,需要大城市的生活保障。在城市化的最初阶段,多数人会涌向大城市,这是造成现在大城市房价高的一个重要原因。

  我国的土地供给非常有限,中国有960万平方公里的土地,但是有太多不可居住的地方,我们还得保障粮食自给自足,再除去农村的宅基地,剩下可供城市使用的土地就很少了。当人口大量迁入大城市,土地供给又非常有限,房价的上涨就可想而知了。

  高房价导致高租金,靠租房解决住房问题靠谱吗?

  樊纲:房价和租金之间关系,也是遵循一定的市场比例,至于市场上租房的价格比较贵,这也是自然形成的市场现象。我们不能回到房子都由政府来提供、由政府来出租的状态。由供求关系决定价格,是市场经济的核心机制。通过限购、限贷等来影响需求的情况是可以的,但是一限价,问题就来了,将会破坏市场经济。

  发展租赁市场,可以使长期买不起房子、买不起现在很贵房子的人,通过租房来解决住房问题。因此,最关键的还是保障房的供应,不见得是住者有其屋,但必须住者有其居。

  对于年轻人或低收入群体来说,租房要小面积化,小型化才便宜。全世界的很多年轻人都是租一个很小的房子,或者几个人合租一个单元,然后再去发展自己的事业,看未来是不是能够换房。

  缓解大城市高房价的问题,应该怎么办?

  樊纲:要解决大城市房价过高的问题,首先应当从供给侧入手,考虑怎样增加供给,而不是怎样抑制需求。

  第一,要利用好现有的土地。这需要在有限土地盖出更多的房子来,提高容积率,将有限的土地发挥出更大的效益。过去我们长期对容积率压得比较低,所以土地少的情况下,要增加住房供给容积率就得高一点。

  第二,有限的土地怎么分配。过去是严格限制大城市供地,现在从雄安新区开始,国家给京津冀加了一块城市用地。粤港澳大湾区,让所有周边的小城市都能通过轨道交通连接,对深圳、广州、香港这些发展空间有限的大城市形成供给。在深圳工作的人,可以到外面来住,不必非得在深圳买房,说明它的供给范围已经扩大了。

  第三,增加土地供给。集体土地可以入市,有些民房、农村宅基地上的房子也可以出租,这些政策也在放松。如果这些供给增加的话,缓解房地产市场压力就问题不大。

  一二三线城市的房价,从长期看将如何演变?

  樊纲:我不去做价格预测,但大家可以关注一个趋势,就是供给在增加。近年来,政策不断出台,增加给大城市供给土地,减少给那些人口流出的小城市的供地,甚至停止给它们供地。盖房子得两三年的过程,但是随着这两年供地的增加,住房的供给将来也会增加,供求关系会发生改变。也就是说因为供求关系,它销售量更大了,但是价格不一定去飙升。

  当然,未来稳定房地产价格,需求方也需要做事情,防止炒房的需求。逐步出台的房产税,就是防止炒房需求的长效机制。

 

 

     建筑房产市场研究报告   责任编辑:S470


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